生态农业发展规划对旅游业的发展起到什么作用?

　　做投资最忌讳触犯法律，养老地产作为一个新兴行业一方面发展经验不足，另一方面相应的法律体系还不完善，所以初次投资养老地产要对可能涉及到的法律问题明了于心。以下是养老地产项目中常出现的法律相关问题：

　　(一)养老地产项目土地性质及房屋权利模糊

　　就养老地产项目而言，土地性质不仅决定了其开发成本，也对其商业模式以及融资前景有着重要影响。采用完全的市场行为开发养老地产，即以国有土地出让方式供地的，其优点在于土地使用权及房屋所有权明晰，但拿地成本高，且在出售型商业模式项下，该项目与普通商品房开发项目并无区别，存在挂羊头卖狗肉之嫌。

　　根据《划拨用地目录》，老年人社会福利设施用地被归为非营利性社会福利设施用地一类，可以划拨方式取得，但所谓规划内养老用地，往往都直接划拨给公办养老院。

　　对于在集体建设用地上建设养老项目的，土地使用权属于农村经济组织，作为地上物的实际投资主体，开发商并不能完全获得地上物的所有权，故无法出售，且由于土地性质问题，可能导致融资困难。

　　目前国内并没有专门用于养老地产，项目的土地，用地性质模糊，导致养老地产项目用地的乱象。以某老年社区为例，该项目以工业用地的性质出让，出让年限仅为5O年，但项目规划却并非以工业项目立项，登记的土地用途为公共建筑，必须供特定人群使用，且依法不能取得预售许可证，更难以为入住者办理房屋产权证。若采用租赁持有模式，一般住房租赁合同最长不能超过2O年，超过2O年的部分可视为无效，租赁合同更不能继承针对前述问题，一些老年社区创新性地提出了"会员制"产品，通过一次性支付会员费及之后每年支付管理费的形式，在土地出让期限内使用或指定其他人使用，这样既避开产权房禁止买卖的限制，也跳过了租赁这个法律约束力比较强的概念。但其仍属于创新方案，其中的风险也需仔细把控。

　　(二)养老地产项目的融资风险及把控

　　一般而言，在通过合法途径取得土地使用权之后，养老项目可以选择尝试做经营性物业贷款。需要强调的是，无论是住宅用地、医疗用地还是商业等综合性用地，只有产权清晰，才能做一定抵押。而在当下紧缩的信贷环境普通地产项目尚处于狭窄的融资环境，与普通住宅项目相比，由于养老地产处于行业的初创期，诸多模糊的问题更阻挡了资本的流入。

　　2009年出台的《保险资金不动产投资管理暂行办法》和《保险资金股权投资管理暂行办法》打开了保险资金投资养老地产之门。从两者的匹配程度而言，目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。此外，保险资金可运用的中长期资金与养老地产的投资回收周期具有良好的匹配性。

　　但是，虽然与养老项目比较匹配的保险资金投资房地产已放开，目前的放开程度与期待还相距甚远，法规政策不甚清晰、可操作性不强，投资方式、运营模式都困扰着投资者。

　　另外，对于新型融资方式，即所谓的"反按揭"(即反向住房抵押贷款)，始终没有全面推出的迹象。反向抵押贷款是一种特殊的融资机制，是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在借款人即老年房主去世、出售或者永久搬离抵押房产时，以处置出售该抵押房产所得的资金偿还反向抵押贷款本金、利息和其他各种费用的一种贷款。但是，反向抵押贷款的不确定性较大，大多反向抵押以借款人实际存活寿命为贷款期限，而这种贷款期限不确定的个住房反向抵押贷款，会大大减少金融机构资产的流动性。加之，反向抵押贷款的资金回收，以房产未来的变现价值为准，但因房地产价值波动较大，难以作出准确预期金融机构未来可回收的资金具有极大的不确定性。

　　但在未来可以想象的巨大市场需求前，金融机构并未对养老地产项目完全关上大门。券商投行人士认为，养老地产项目和资本结缘的前提是养老项目的运营模式要满足各路资金对于风险的偏好，对于从事养老地产项目的开发商而言，在目前法律法规之下，无论采取何种手段融资以保证现阶段的投资需求和抵抗资金风险的能力，打造或者设立一个成熟的运营模式已成先期必要之举。

　　(三)养老地产项目中养老服务法律风险及把控

　　养老地产的模式，并不属于房地产，而是第三产业，主打的是服务，房地产开发仅是整个模式的基础。养老服务的高风险多源于入住的老人自身生理和心理机能的退化与病变，由于老年人疾病急性发生的不可预知性，养老机构发生意外是一个全国性的普遍问题。而在住宅建设与社区管理相融合的开发经营过程中，开发商则不得不面对养老服务风险。对于养老服务风险，养老机构拟定格式化免责协议时并不能"为所欲为"，而是应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并且对其中的免责条款负有提请对方注意并按要求说明的特别义务。

　　对此，如通过相关的保险来建立一个政策性保险与商业保险相结合、开发商的责任险与个人意外伤害险相补充的机构养老风险管理与分担机制，养老服务市场良性发展和开发商的保护力度将会进一步提示。例如，目前上海市在全市范围统一推行"养老机构意外责任保险"，通过养老机构自我承担与政府补贴相结合的办法，形成由政府推动、专业保险企业参与、养老机构受益的养老服务风险分担机制。

　　养老服务的风险把控还应当注重养老服务本身的质量控制，对于提供服务的方法、时间、标准等要求应当在入住时与服务接受者达成一致，以免纠纷。

　　投资养老地产要懂得运用法律，有必要时还要学会在法律的间隙中求生存，而如果不懂法律，忽视法律，则会留下巨大隐患。

      北京山合水易规划设计院
      网址：http://www.shsee.com/ 
      地址：北京市海淀区花园路2号 -1号楼（中关村数字电视产业园区内）
      电话：400-650-6990     010-84098642  
      传真：010-64152865     邮箱：info@shsee.com