养老地产中的售后回租模式是怎么运营的？

　　养老地产售后模式在推动养老地产的发展上发挥了重要作用，它有着独特的优势，能达到多赢的效果，但同时它在发展中还遇到了一些困难。

　　独特优势

　　从承租者的角度来讲，养老地产的售后回租拓宽了企业融资渠道，为承租人提供中长期资金来源，发挥了与银行借贷等中长期融资手段相同的作用，但又不像银行融资那样对资金的用途提出了很多的限制，承租人可以将获得的资金作为自有资金自由分配。而且售后回租和银行贷款、发行债券、股票等融资方式相比，具有明显的灵活性优势：手续简单快捷，由于出租人在租赁期间一直拥有租赁物的所有权，并通过租期内租赁物的完整来保证，出租人对承租人的审查更侧重于承租人未来的盈利能力，而不是过去的信用历史和财产资本基础，这样使一些资产负债率较高的企业、没有银行信用的企业或者是新企业都可以通过这种途径获得中长期融资。

　　从出租者的角度来讲，售后回租可以弱化投资者的风险，投资者作为出租人拥有房产的所有权，即使承租者无力支付租金，投资人可以收回房产，并依据与开发商的回购协议处理房产。投资人定期收回租金应收款，回笼资金，获得较多的稳定收益。承租人在租赁期间使用租赁物品的代价是按预定的期限和金额支付租金，这也正是投资人投资回报的物质基础。而且如果从房地产商处购房形成一定规模后，还能得到房地产商的优惠，这样就有效降低了租赁公司的租赁运作成本。

　　此外，还能促进养老地产金融生态链的构建。养老地产售后回租模式将开发商、运营商以及金融行业的保险业、银行业和投资商纳入到一个共同的资金循环平台，实现了利益共享，风险共担。中国养老地产要想得以持续发展，必须构建一个养老地产金融生态链。开发商、投资商与运营商的角色分离实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。开发以及运营的风险在这釉分离的过程中也实现了分担和管控。

　　存在的困难

　　一方面，土地转让成本较高。目前养老地产用地多是按照商业用地进行的转让，土地转让成本较高。养老地产本身在设计以及适老化设施方面的成本已经高于普通住宅，如果土地成本不能降下来的话，养老地产普及不到中低层社会需求者，这部分人群是整个老龄化阶层的消费主力军，社会供给满足不了有效需求，会严重阻碍养老地产的开发以及社会养老保障的真正实现。

　　另一方面，民间投资渠道限制。国内金融工具相比国外是不开放的，民间资金投资的渠道受到了很大限制，形成了资金需求和资金供给的不对称。养老地产售后回租需要投资机构的资金投入，但是目前国内这样的机构还比较少，另外由于国内养老地产售后回租模式还不成熟，投资者对于风险的评估还不能把控，这些都将制约养老地产的发展。

　　同时，缺乏政府相应机构的监督检查。养老机构内部管理问题频频曝光，受到公众的质疑，一方面是中国养老机制不成熟的表现，另一方面直接暴露了政府相应监督机制的缺乏。纯商业模式的运营是靠市场进行调节的，但是兼具社会福

　　利性质的养老地产以其特殊的服务人群，理应得到民政部门的更多关注和监督。

　　总的来说养老地产的售后回租模式的优势大于阻碍，具有加大推广的价值。

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