对珠三角地区养老地产发展的建议？

　　以房养老在发达国家的发展历史较长，已经趋向成熟，在我国经济发达的地区也进行了试点，虽然试行的效果不理想，但是其帮助老年人顺利养老的功能仍被看好。而在养老地产中以房养老也被用来帮助老年人解决高额养老费用问题上。

　　那么究竟什么是以房养老呢？"以房养老"是指老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划人老人账户，用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金．将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

　　民政部副部长窦玉沛在参加中国网的中国访谈栏目时曾表示，将以三种方式式推动"以房养老"在中国的开展。第一种方式是老人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，其养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到这老人故后，剩余部分交给相关继承人；第二种方式是"以房换养"：老人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，老人的房子由福利机构出租，在过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫"以房自助养老"，就是老人把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给他，他再从公益机构把房子租回来住，只是按约支付租金。

　　养老地产中的以房养老是一种用现有房子换取养老服务的模式。这种模式有过付诸实践的例子：

　　2005年，南京汤山的"温泉留园"老年公寓曾在全国率先推行以房养老。按照公寓规定，拥有本市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。老人去世后，房屋产权归养老院所有。

　　该方案一经推出，很快引发了全国媒体报道，被称为"以房养老南京模式"。但很快公寓陷于负责人刘小艳和法人代表吉德胜之间所有权争端，"以房养老"的尝试就此停止。

　　如今，该养老公寓已更名为南京汤山勤善堂刘园温泉酒店，当初的以房养老也早已宣告失败。

　　江宁区民政局的记录显示，当年汤山的"温泉留园"老年公寓只办理过几笔业务，数量非常少。

　　国内对以房养老进行的首次尝试凄然收场，同时以房养老作为一个"舶来品"也受到了大家的诸多质疑，面临着许多问题。

　　一是国人"养儿防老、共享天伦"的家庭观念，以及"但存方寸地，留于子孙耕"的财产继承观念仍根深蒂国；二是制度上的障碍。我国农村的宅基地不允许抵押，以房养老在农村怎么推行；三是城镇商品房的土地使用权只有70年，到期之后的风险如何分担等等。再则就是一系列的技术问题，比如，"倒按揭"险种如何设计，房价如何评估等。更重要的是，对10年以上的利率水平、房价水平的评估会十分困难，银行或保险公司的长期风险定价能力将备受考验。

　　以房养老在国内似乎是"水土不服"，但是其在国外早已步入正轨，在解决养老问题上发挥着重要作用，相信以房养老在国内的发展障碍得以解除后，也会为解决国人的养老问题做出巨大贡献。

　　养老地产中的以房养老可以有多种形式，只要打通了"以房换养"的渠道，养老地产的潜在客户就会剧增，养老地产将迎来飞速发展。

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