休闲地产是地产新模式,休闲地产要怎么做？

    将养老产业和地产开发结合起来的做法是因为，有很多当年买了房子的家庭中，现在已有不少人快到退休年龄了，在考虑规划老年生活了。反映出来的对于老年住宅和老年人专业护理服务的需求，促使开始了养老地产的研究。

    而大多数主动找到我的地产开发商，是老板本人已经进入退休年龄，在考虑自己的养老生活时才注意到的。他们发现原来市场上缺少一种产品——养老地产。在此，养老地产指的是终端客户为老年人和准老年人(退休准备期的老年人)的地产产品，其实是地产产品的一个细分市场。

    2009年，中国著名的几大地产开发商几乎都在策划养老地产项目的开发。这股养老地产开发潮的爆发已经指日可待。

    2010年上半年房地产开发再次受到宏观调控影响之时，地产开发商会把更多的目光转移到“老年公寓”上的。回看养老地产在中国的发展，似乎每次都是在房地产业受到宏观调控时，地产商迫不得已开动脑筋作“住宅创新”时，“老年公寓”就会红上一阵。在三亚的高档住宅区也到处可见“老年公寓”的大型红绸宣传横幅，而当住宅地产市场回暖时，这些红绸横幅就丢到垃圾桶里了。而在上海，一家知名地产开发商也因为推出“老年公寓”概念，反市场大势使得楼盘一售而空，至今在其公司内，这位“销售创新者”还作为销售策划人才备受赞誉。可是这个“老年公寓”项目怎样了呢？“挂羊头卖狗肉”是客户们对它的一致评价。这成了“老年公寓”的一个反面案例。

    的确，在当下的养老地产市场萌动之时，还是有几乎近一半的地产开发商是抱着“炒作概念，实为卖房”的心态来做的。今天的消费者已经不再那么容易“骗”了。养老地产实际上是地产产品市场中深具潜力的一个板块，而且随着中国人口老龄化的加剧，养老地产的市场的成长受到刚性需求的支撑，会稳步而快速地增长。从长远的眼光来看，这种“炒作”行为，最终会损害地产开发商自己的利益。相反，在市场还处在空白期之时，认真负责的先发者会以养老地产成为市场的标杆，收到事半功倍的商业效果。

    在养老产业中，养老地产是一个新兴板块，“养老地产”的概念，受到广泛的关注。养老地产在中国发展的现状和前景：老年公寓这个概念在2006年就被炒作过，其实这个市场也是非常大的。到2009年，这个产业开始热了，今天，这个产业就更热。2010年，以中国人寿为代表的险资也大举进入养老地产，要打造养老社区基地等。

    保险资金进入到养老地产中来，险资的实力强，杠杆化比例比低于地产商；保险资金本来就习惯于做长线投资，地产资金习惯于短线投资；从产品的匹合度来讲，保险资金做养老地产实际上等于是它的产品线延长。所以，保险资金更适合进入养老地产，保险资金进入对养老地产的发展是有益的。

    从现在的状况看，养老地产主要是由保险资金和房地产开发商这两种投资商在负责开发，养老地产的前景非常看好。养老地产这个产品特征不像住宅地产投资周期短、利润那么高，相对来讲养老地产是一个长线投资、长期回报产品。目前，住宅地产的波动性非常大，从这个角度来讲，养老地产的稳定性就比较好，而且由于养老地产具有社会功能性，政府不太可能去打压这个产业。从投资商的角度来讲，把短线、中线、长线产品配置好，优化投资组合和增强收益的稳定性都是非常有用的。我个人认为，2010年之后的几年，养老地产都将是开发热点。

    相关报道：养老地产一般采用出租模式，这就意味着，养老地产除了一个强大的投资团队，还需要一个专业的养老地产运营管理团队。

    中国人寿选择与海外养老机构合作，共同开发养老地产，由海外养老机构负责日常运营和管理养老地产，而泰康置地则选择独立运作。上述接近泰康置地的人士表示，当前公司正在培训和招聘酒店管理、养老地产管理人才，待养老地产形成规模之后，将由公司内专业的养老管理公司来运作。泰康之家（北京）管理顾问有限公司已经设立，成为泰康置地旗下管理养老公寓和社区养老服务的专业机构。

    也有顾问代理机构人士认为，当前保险公司大举拿地，实质是打着养老地产的旗号圈地，“像中新生态城和上实东滩生态城一样，以生态和养老地产的名目拿地者不在少数。”这位人士指出，保险公司的原始目的，还是希望通过常规的房地产开发来盈利。他认为，保险公司在拿下几千亩土地之后，部分用作养老地产的建设，其它则建成为商品房、商业等设施，用于弥补保险公司的利润。

    对此，上述接近泰康置地的人士指出：“土地的性质在出让时就已经定向，不能轻易改变；而泰康置地是铁定了心要做养老地产，并不是拿来炒概念。”

    中国的现状是，绝大多数的地产开发商还根本不知道养老地产的产品是什么，该怎样规划、设计、开发，养老地产的特征是什么，同一般的住宅有什么不同，而养老地产的设计在中国几乎也还是一个空白。谁为开发商提供设计支持？养老地产是不是还是卖房子？配套服务应该有哪些？地产开发商的工作应该做到哪里，能否提供售后服务，如果不能，老年人的专业服务能否外包等，都是问题。

    在国外，“养老地产”已较成熟，美国的老年社区类型多样，规模庞大的AAC社区拥有超过10万老年人居住，有精致的无障碍设计，还设有连续照护服务；日本东京城区的Suncity East融合多种养老方式于一体，“一幢楼就是一个社区”。在我国，泰康人寿已在北京建设一家高规格的会员制养老公寓；上海浦东康桥也由民间资本投资约6亿元建成“亲和源老年公寓”。不过，“养老地产”的门槛也不少：比如，目前投资政策还不够优惠、银行资金和地方扶持力度不够，等等。

    可喜的是，越来越多的风投、资本运作公司看好养老地产产业，积极寻求同养老地产项目开发商的合作机会，其中外国的投资公司居多，这预示着养老地产在中国的大规模市场启动已经开始。在此，中国的房地产开发商们需要从长计议，认真研究，使这次养老地产开发大潮将中国的养老产业带到健康发展的轨道上，为中国的老年人带去福音。

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