什么是城市总体规划？城市总体规划包括哪些内容？

     依托周边丰富的旅游资源而建的、区别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，称为旅游地产。比较一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的完美联姻，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

    旅游地产作为旅游开发与规划中研究的重要问题，主要分成三大类，

    1.开发旅游产品，通过旅游产品将生地变成熟地，如华侨城和宋城。他们开发的房地产项目主要是为了满足人们的基本居住需求，所以是第一居所的概念。

    2.度假。如海南的华北村、东北村和西南村，很多房子都是外地人购买的，他们购房不是为了长期居住，而是度假时自己有房比较方便，这种属于第二居所。

    3.投资产品，如产权酒店。

    就这三类产品来说，第一居所和第二居所属于旅游地产项目，与以前房地产和操作有继承关系，而属于投资产品的产权酒店就稍微复杂了一些，因为产权酒店在开发完成之后，要交给酒店管理公司经营，它是真正把房地产和酒店融合到一起的产品，所以会比前两类旅游地产项目更复杂。

    旅游地产项目的开发必须具有以下的十大基本要素。

    1、概念基础条件--旅游特征的自然环境借助旅游开发地产，一定要先有一个景点或景区，而这个景点或景区一定是与生态、休闲等要素相关。并且这个景点或景区本身旅游价值，甚至是旅游品牌。这是空间特性与产业性质在定位上的特质，是必要条件。

    2、基础设施--便利的交通与地理位置旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游。开发旅游地产项目，必定要使项目具有便利的交通条件和良好的地理位置，即具有可入性。

    3、专业条件--符合旅游度假的设计方案开发旅游地产项目，在前期阶段必定要有符合旅游度假的项目设计方案，只有方案先上，才能征地着手旅游地产项目的开发。

    4、资源条件--完善的配套服务与设施旅游地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。

    5、法律条件--合法的产权手续与时权保证合法的产权手续与时权保证是产权性酒店项目开发的必要条件。

    6、管理条件--专业的物业管理与酒店管理前期的开发固然重要，但保证旅游地产项目得以经营的最重要因素是有专业的物业管理或酒店管理，引入先进的管理理念，提供适宜于项目定位的项目服务。

    7、财务支撑条件--健全的财务制度与监督管理体系

    8、营销条件--专业的营销推广系统

    9、资金条件--丰富的开发经验与开发实力

    10、网络条件--健全、便捷的交换网络

    从目前度假类项目开发的情况来看，其主要的盈利方式还是通过地产开发，但是越来越多的开发获利模式已经从单一的地产盈利逐渐转向为旅游资源的开发获利（旅游景区收费）和后期物业持续经营。

    但是，随着自然资源的不断稀缺，这种依托自然资源的地产开发已经逐渐陷入困境，旅游地产开发商们不得不另辟蹊径，通过多元化的开发模式来取代传统的“共生模式”

    一.以依托自然资源为核心的开发模式

    所谓共生模式，主要是指大型旅游度假项目依托自然资源为核心进行开发的模式，这也是目前国内旅游地产最主要的开发方式。其主要特征为：1）资源条件优良；2）景观塑造成本较低，提高项目的收益成本。

    从目前国内的资源优势来看，主要分为三大类：一是滨湖类度假项目开发。其主要依托的是现有的湖景资源，如千岛湖、太湖等；二是滨海类度假项目开发。其主要依托的是海体资源，如海南的亚龙湾，青岛、大连等沿海城市；三是温泉度假项目的开发，其主要依托的是温泉资源，如天津的珠江温泉城，通过对温泉资源的开发利用，开发地产盈利。

    二.以产品提升文化景观为核心的开发模式

    面对日益稀缺的自然资源，更多的旅游地产发展商正在逐渐的转变开发模式，逐渐调整盈利方式。尤其是一些旅游地产商们累积了多年的开发经验，具备较强资金运作能力和综合开发实力，通过不断的提高自身的产品塑造来提升原有的自然资源，这就是所谓的提升模式。

    此类开发模式，通常有主题公园开发和GOLF度假项目开发等。主题公园开发，主要是在一个具备潜力自然资源的区域，通过主题公园的开发，带动区域人气，提升土地价值，强力整合周边资源，提升文化景观，其盈利也从单一的地产开发，直接向主题公园经营获利转移，部分已经开始通过不断提升的土地价值，逐渐进行土地一级开发运作。

    GOLF度假项目开发，是目前国内最主流的提升模式，即在现有景观资源优势并不明显的区域，通过高尔夫球场、高尔夫会所的引擎导入，提高项目的知名度和周边的土地价值，从而带动区域开发。

    三.以陈述文化主题为核心的开发模式

    文化节庆类项目是指在固定地点或区域周期性举办，有特定主题，是旅游地产的有力辅助，主要目的在于加强外界对于该旅游目的地认同，同时牵动地方经济和房地产产业发展，融旅游、文化、经贸活动于一体的综合活动。

    文化节庆类项目，作为旅游地产的一个分支，主要依赖于当地旅游资源特色和文化底蕴进行开发的复合型地产项目。与传统房地产项目不同的是，文化的差异性是引致这类项目发展的根本原因。

    四.以嫁接产业主题为核心的开发模式

    附生模式的开发，其实质是产业的驱动，而关键问题是以旅游、商务、会展功能为主的产业和相关产业的定位塑造，带动地区的地产开发。

    此类模式在国内较为少见，具有规模大、周期长、收益高等特点。如会展商务型项目的开发、生态农业观光项目的开发、产业新城的项目开发等。

    随着旅游地产传统开发模式的逐渐受限，传统的盈利模式正逐渐受到挑战，以及中国进入新一轮产业发展方向的指引下，附生模式将逐渐成为开发企业的新的选择。

    旅游地产项目的价值能否最大和度地体现出来，首先在于能否形成一条完整的产业链，这是旅游产业和旅游地产发展的需求，也是保证旅游地产长期经营发展的必然选择。二是必须注重短期效益和长期效益的结合，旅游本身不是短期的概念，而是一个长期的概念。三是必须处理好保护与开发之间的关系，保护不是机械的，而是通过保护自然资源和人文资源影响周边土地价值，以产生更大的附加值。四是要坚持可持续性发展策略，这也是旅游地产发展的根本性策略。

    旅游地产最主要的硬件就是环境，主要包含生态环境和交通环境两个方面内容，前者为旅游地产的必要条件，后者为旅游地产的重要条件，二者缺一不可。

    在经济、信息全球化的宏观背景下，中国当今和未来的旅游产业呈现出大区域开发的旅游规划新概念。"大规模效应"--区域与区域之间相互牵制、牵一动百，单打独斗已无济于事，哪怕是局部有限的地域也必须走向区域联动才有可能取得效益。"瞬息万变"--旅游业的发展形态已不再是静态的资源依赖型，而是受随时而变且变化多端的多种项目因素制约与影响。"局部影响整体"--在呈现区域联动的同时，局部景区景点的成败得失往往成为区域旅游整体发展生死存亡的关键命脉。中国的旅游规划应当围绕由此产生的问题，针对三大特征而展开。大量实践证明，传统常规的旅游规划已难以适应变化了的形势和需求，旅游实业界呼唤旅游规划的新思维、新思想。

    旅游规划要有突出的主题形象。需要仔细研究，尤其是挖掘当地的文脉和当地的环境，能够达到最佳的融合，项目的主题形象才能形成。只不过从开发角度来说，这里的主题不是单纯的自然主题的概念，也需要设计主题，甚至需要编故事，善于编故事，形成一个情景规划。好的情景主题规划同时要考虑到情绪培养，主题与项目不显的突兀，情景故事有着和项目土生土长的契合。

    与一般规划、设计不同的是旅游地产主要是卖点设计，这种卖点设计是注入思想与灵魂的动态设计，而不是固态设计。如同文章作到极点，意境自然出来。这就需要在景观设计、小区设计、项目设计、娱乐设计、建造设计等方面重点结合水系景观、山系景观、特色景观、花木景观、楼台亭榭景观等情境交融、水天一色、浑然一体，人——建筑——环境“三位一体”，以人为核心。把最吸引入的卖点挖掘出来，应当牢牢记住：卖点设计不是卖现在，而是卖将来；不是卖近景，而是卖它的规划远景。

    旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地可以是从未开发过，也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式，即未开发、刚开发、正在开发、成熟的、密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大的风景旅游区范围之内，因为相对于在基础设施较完善的区域开发，开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险。

    前景：旅游地产注成地产发展重要力量

    目前，国内旅游地产开始进入一个阶梯性的快速发展阶段。最近10年，国内旅游地产相对于商业地产、工业地产发展较慢，随着旅游业在国家刺激内需政策的带动下蓬勃发展，旅游地产也迎来了快速发展期。像峨嵋半山七里坪这样国内少有的山地旅游地产高端项目是市场的典范之作。

    山地游，是国内发展非常广阔的一种休闲度假方式。现在，山地旅游地产的发展还不充分，一方面是数量不充分，另一方面是质量、标准还没有达到类似三亚亚龙湾的这种世界知名旅游地产的品牌。

    半山旅游地产项目，符合风景名胜区的旅游度假方式。峨眉山是联合国教科文组织批准的世界双遗产，建设部代表国家对这些地方进行管理，按照管理的政策和联合国的要求，对这种遗产要求是叫做"山上游、山下住"。

    国家应对当前世界金融危机中形成的刺激内需的举措，将成为我国经济社会发展的长期战略，为今后一个阶段旅游地产发展提供了重要契机。在国家刺激住房消费的政策作用下，近期市场刚性需求明显释放，部分城市楼市开始转暖。但不会出现前10年的发展。旅游地产是房地产发展的一个新途径，可能成为突破目前低迷格局的一个新领域。目前，许多房地产企业都在寻求突破单一的住宅开发模式，其中，旅游地产成为重要的突破口。

    今后，我国在发展经济中，将更加重视消费对国民经济增长的拉动作用，更加重视国内消费市场，旅游业将获得巨大发展，旅游地产市场将持续不断地升温，并将成为社会投资趋向的新热点。按照产业分类，房地产和旅游同属第三产业，二者结合，可以起到拉动经济社会发展的作用。把地产和旅游结合起来发展"旅游地产"，成为房地产业发展的新亮点。

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