什么是城乡统筹？如何实现城乡统筹？

    我们院曾经策划过多个旅游房地产项目，根据我们的实践经验和理论研究，总结出来了城郊旅游房地产开发有六大模式：

    1.旅游度假区＋投资型旅游房地产开发模式　　

    此类旅游房地产特点：有核心资源为依托，如温泉、海滨、避暑环境等，以第二居所和异地度假主要需求，形成投资型公寓、别墅开发、休闲社区等，这类房产要能充分利用核心资源，将资源利用与生活方式创造、生活环境营造相结合，体现人与自然的统一，注重环境的营造和居住条件的改善。

    2.公园里的旅游房地产开发模式

    在公园里建造房地产，公园作为大尺度背景资源配送。这种开发方式与旅游小镇开发相类似，通过旅游的开发，把生地做成熟地用于房地产开发。这类房地产一般依托公园，集自然、生态、健康、文化为一体，同时享受城市的繁华与便利，是高品质的生活空间，具有很高的商业价值，但这类房地产的开发一定要符合国家的某些规定。

    3.生态人居旅游小镇开发模式　

    旅游小镇就是以旅游产业为主导的小镇，分为三类资源主导类、旅游接待型和生态人居型。生态人居型小镇一般处于中大型城市周边，距离城区较近，一般为近中郊区。对于北京、上海这样的特大型城市，距离在100公里以内；对于三百万以上市区人口的大型城市，距离在60公里以内；对于一百万左右市区人口的中型城市，距离在30公里以内；百万以下市区人口的中小型城市，距离在15公里以内。 

    生态人居旅游小镇是旅游房地产发展的一个未来趋势。生态人居是一个综合概念，不仅强调居住的概念，而且要求环境的营造。生态人居含三个环境，生态环境、社会环境、居住环境。要求的是人与环境的和谐统一。在这个综合的生态人居环境中，人的生态状态、生存状态、生活状态都达到最佳。 

    将人类居住中三个尺度的划分，区分为三个层面的生态系统，即：整个区域环境、社区环境和住宅环境；形成区域生态人居环境，社区生态人居环境，住宅生态人居环境。三个尺度的生态人居系统中，包括水环境、植物环境、动物环境、建筑环境、景观、交通等作为一体化的结构，形成最宜于居住的生态居住系统，在这其中，水环境尤其要注意，人与生俱来的亲水特性，决定了水环境在生态人居住系统的重要作用，水带给我们生存的环境，带给我们休憩的快乐，山合水易提出的“水圈打造理论”为城郊滨水旅游地产的开发提供了方法借鉴。

    4.旅游房地产开发与社会主义新农村结合 

    通过社会主义新农村建设，整理土地，解决旅游房地产建设用地指标问题。虽然农村集体建设用地在土地管理上存在较大的障碍，乡村房地产的法律产权基础、流通性等方面存在较多问题，但乡村休闲旅游房地产逐渐成为房地产发展的一个分支，也正在从法律的盲区走向商业模式的创新。
 
    近年来，城市人购买农村集体建设用地进行休闲或度假房屋建设，已经从个人行为转变为企业行为，一些有实力的企业，通过“农业产业开发”、“高科技农业开发”、“旅游开发”等不同形式，在农村开展圈地运动，靠租用、征用、私人交易等手法，占用土地，建设房地产。 

    虽然现在“小产权”以被国家明文禁止,而且此类旅游房地产的土地流转的法律形式虽然存在瑕疵，但已经事实存在，如何规范并合理运作需要国家更为明确、更为详细的法律。

    5.华侨城模式

    华侨城集团利用地方政府需要改造一些片区的环境，采取成片开发，由于成片开发的开发商承担了在开发片区的所有市政配套任务，因此，目前很多地方的片区综合开发以协议方式出让，而协议地价远低于公开拍卖地，华侨城因此规避了参与招拍挂而使地价成本过高。 

    华侨城以主题公园为龙头,以旅游地产为支柱,积极向传媒、娱乐等关联产业延伸，建设集主题公园、旅游度假、主题生活社区于一体的大型主题旅游区。通过旅游项目提升了片区内人文、环境素质，相应的房价也得到了提升，同时产生了依托地产业务的快速盈利来支撑旅游业扩张的成功经营模式。 

    华侨城模式在深圳、北京、上海都有百万平方米以上的大型综合旅游地产项目在开发之中。成都、武汉、长沙和南京等二线城市的项目也在推广中。

    6.枢纽模式

    枢纽模式，是指建设交通、购物、旅游、休闲等枢纽项目，从而带动城郊旅游房地产的发展，包括公交枢纽、旅游中心、居住中心等，交通便利、生活方便、生态环境优美是城郊旅游地产开发的首要吸引核，这有利于消费者的聚集与出游，对城市旅游和商品经济发展都有一定的促进作用。在上述的旅游小镇建设中，也可以结合枢纽模式进行开发，建设各类旅游枢纽。

    如果你想要了解的更多的有关旅游房地产的知识的话，可以参考我们院关于城郊旅游房地产方面的专门研究报告：

    1.《旅游小镇——近期旅游房地产的主流方向》

    2.《旅游城市经营与旅游房地产开发》

    3.《休闲步行街区专题》

    4、《借力房地产发展旅游业》

    以上的一系列都是我们所做的有关旅游房地产的相关的研究，在这里只是抛砖引玉，希望得到更多的有识之士的赐教！

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