房地产策划主要包含哪几个方面？

　　一、三大差异

　　1、概念差异

　　旅游规划，是一个地域综合体内旅游系统的发展目标和实现方式的整体部署过程。规划经相关政府审批后，是该区各类部门进行旅游开发、建设的法律依据。规划要求从系统的全局和整体出发，着眼于规划对象的综合的整体优化，正确处理旅游系统的复杂结构，从发展和立体的视角来考虑和处理问题。

　　旅游开发，是依托创造性思维，整合旅游资源，实现资源、环境、交通与市场的优化拟合，实现旅游业发展目标的创造过程。开发强调的是通过创造性思维，找出资源与市场间的核心关系，建构可采取的最优途径，形成可实施的明确方案，并对近期的行动进行系统安排。

　　2、理念差异

　　规划是一套法定的规范程序，是对目的地或景区长期发展的综合平衡、战略指引与保护控制，从而使其实现有序发展的目标。

　　开发是从创造性思维的角度出发，以资源与市场对接为目标，用独树一帜和鹤立鸡群的方法解决旅游吸引力、产品、开发过程、营销等方面的独特性与操作问题；围绕旅游吸引力、商业感召力、游憩方式、营销方式、商业模式等问题的解决，旅游开发必须具有创新性、可操作性。

　　3、任务差异

　　旅游规划的基本任务是：通过确定发展目标，提高吸引力，综合平衡游历体系、支持体系和保障体系的关系，拓展旅游内容的广度与深度，优化旅游产品的结构，保护旅游赖以发展的生态环境，保证旅游地获得良好的效益并促进地方社会经济的发展。

　　开发的基本任务则是：针对明确而具体的目标，通过各种创造性思维和操作性安排，形成游憩方式、产品内容、主题品牌、商业模式，从而形成独特的旅游产品，或全面提升和延续老旅游产品的生命力，或建构有效的营销促销方案，并促使旅游地在近期内获得良好的经济效益和社会效益。

　　二、对规划的质疑与开发的作用

　　1、旅游规划的困境

　　我国旅游规划编制已经普及到县、甚至乡镇。然而，越来越多的人提出，旅游规划不能指导产业的发展，不断的要求修编。修编后发觉，仍不能解决招商引资、营销促销、景区经营等实际问题。其实，这是由于两方面原因造成的：一是规划不能跟上旅游产业发展的要求；二是委托方对规划存在错误理解。规划本身存在的问题主要有：规划单位的资质不够、能力有限、顾忌成本、基础资料调查不详细等导致规划深度不足，定位不准等。由于旅游规划的市场扩展，从事旅游规划的单位也随之增多，市场竞争日益激烈，导致了旅游规划公司为竞标而打价格战，低价不能保证优质。而对规划的误解体现在：要求规划完成其所不能完成的任务。比如针对细分市场的营销方式等或者更有甚者说用规划怎么来指导近期操作等问题，都是规划所不能解决的，因为规划的使命并不在于此。这些问题的解决还有赖于旅游开发。

　　2、规划做硬件，开发做软件

　　现今先进的思想强调的更多的是旅游的两划，即对旅游城市建设进行系统整体规划的同时也要进行系统地开发，而且开发要在规划之前。旅游规划就是相当于企业产品的生产过程，主要围绕硬件来做，而开发则是在生产该产品之前的软件设计。软件的重要性体现于三个方面，第一，能起到起死回生的作用。一个城市对硬件的投入可以达到几千万甚至上亿，但是不见效果，已经遇到了发展的瓶颈，如果再花十几万搞软件，这个软件就决定了其旅游的发展。第二，起提升旅游产品品质的作用。现今旅游产品的深层次开发和对市场需求的满足较多的依赖于软件的开发，也就是开发发人文旅游资源和提高旅游服务的质量和水平等。第三，起画龙点睛的作用。旅游景点所在的位置、旅游建筑等都是静态的，而静态的旅游要用动态的方法来进行推广。旅游城市要充分挖掘景区的服务功能，通过不断变换景区的活动内容，推出新主题，延长产品寿命来推动旅游，让每位顾客感受到山水依旧，感受常新。

　　三、用好开发、发展旅游

　　由于人们对旅游规划的认识远较旅游开发要深入，而对如何运用旅游开发来实现工作目标不是十分清晰，我们特以规划为参照，说明旅游开发的运用：

　　1、规划前的开发总体开发

　　在规划之前导入总体开发，可以解决目前规划中存在的一些问题：

　　1）深度进行市场研究，准确定位市场、定位主题、定位形象、确立核心吸引力；

　　2）拟合资源与市场，大胆创意，形成表现吸引力的产品形态；

　　3）运用韬略，建构战略，并落实为战术和行动计划。

　　2、规划后的开发深度开发（项目开发、营销开发、招商开发、融资开发）

　　一个好的规划，必然要高屋建瓴，高瞻远瞩，但由于规划的任务在于把握规划地长期的发展目标，涉及产业配套，用地控制与平衡等方向性的大问题，存在操作性上的空缺。需要进一步进行开发，把规划的大理念，转变为产品、项目、行动计划。依托开发报告，再编制详细规划，进行建设。

　　根据功能的不同，开发主要有三种：

　　1、落地开发

　　规划的期限最少也有15年，性质要求其不可能对整个规划期的发展进行详细具体的安排，即使对近期（3年-5年）有了较为具体的说明，但是其远远不能用来指导实践。这也就是规划拿得起放不下的地方。委托方对照规划中的近期重点项目章节是无法进行细化实施的，即便是对重点项目进行编制详规，其项目也是依据总体规划而来，只是进行了更为具体的设计，并没有从旅游者的角度来看待问题，是否创造了新奇的游玩方式，是否带给游客全新的旅游体验，是否营造了独具吸引力的营销宣传策略等等这些问题都没有涉及。开发要比规划切实的多，有力的多，旅游产品的生命周期也决定了规划一个景区而其生命力还没有它的规划期长，而开发更针对于近期设计出符合游客口味的产品，通过最出位的营销方式讲这种产品宣传给游客，用最合理的收入模式促使游客在这里高高兴兴的花钱这些都是规划所反应不及的。开发能立刻带动经济效益的增长，当游客口味发生变化时，开发又能灵活的调整，同一个舞台可以迅速上演不同的戏，这就是开发的优势所在。

　　2、营销开发

　　没有专业的品牌规划，没有准确的品牌定位，没有鲜明的品牌形象，没有震撼的品牌口号，没有整合的品牌传播，这是当前旅游企业开发缺失的种种表现。让人看完整个资料，也难以留下深刻印象，很难达到较好的宣传效果。造成这些问题的原因是多个方面的，归根结底是，虽重视宣传，但没有找到专业的开发设计公司。

　　3、招商融资开发

　　旅游景区的开发规划工作，也是一个涉及如何利用资金发展旅游的问题，一个景区的发展到底是依靠全民、全国乃至世界来投资，还是依靠计划拨款、财政恩赐或是银行贷款？规划在对旅游景区的研究中给出了很好的方向，但毕竟规划不是单个项目，无法真正招商引资。由于有了单项开发对规划的分解，使投资者有了投资的机会点，而开发追求商业化盈利的目标，正是符合投资者的利益目的的，开发的创造性思维给投资者带来了丰厚的回报！

　　从这个意义上说，规划实施的可操作性应被单项开发通过分解来一步一步实施。开发作为可以马上付诸现实的方案，对规划进行细化、分解，将规划的内容变成可以实施的工作，将定性的东西变成定量的东西，使旅游规划摆脱地平线看得见，摸不着的尴尬局面，配合规划成为指导旅游业发展的实实在在的工作。

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