养老地产有哪些赢利点？

　　在国内养老地产项目的运营中，收取高额的会费是保证资金迅速回流的重要手段，但是至于为会员提供怎样的服务，使住户乐于交纳会费成为会员，养老地产还存在一定的缺陷，主要在于没有能力为会员提供长期的护理服务。

　　其实在美国，持续护理退休社区在盈利性养老社区中占比并不高，其中82%的社区由非盈利性机构（半数是宗教机构）运营；而盈利性养老社区中，会费收入的占比很低，收取会费的单元数通常不到养老单元总数的10%，租金和附加服务才是营运商收益的主要来源。

　　之所以产生这一现象，主要原因是，客户在支付了高额会费后，获取的只是房屋的使用权，所以，除非养老社区的运营商能够长期提供品质有保障的看护和医疗服务，否则客户宁可按月租房。为了体现服务的长期性，收取会费的养老社区通常是一个混合型的社区，不仅有面向“活跃长者”的生活自理型单元，还有面向更高龄阶层的生活协助型单元，以及为慢性疾病患者提供特殊护理的单元。这样，随着老年人身体机能的衰退，他们逐步从生活自理型单元过渡到生活协助型单元，再过渡到特殊护理型单元，从而真正实现在一个社区内安度余生。由此可见，养老地产的重点在于服务，而不在于房子；会费的支付是为了获取长期服务，而不是长期居住权。

　　然而，即使是在美国，经历了几十年的发展，养老社区的服务品质仍受到质疑，也因此，会费模式的接受度并没有预想的那样高。在中国，养老地产中会费模式的潜在问题更多。首先，人们习惯了拥有资产获取升值收益，即使是老年人，也希望把这部分升值收益留给子女，因此，对放弃升值收益而换取服务品质的要求更高；其次，今天在建和运营中的多数养老社区都是以生活自理型老人为目标客户，社区仅能提供基础的养老服务，这就意味着，随着老年人生理机能的下降，养老社区的意义也在下降，所谓的长期合同也就失去了意义。

　　综上，持续护理退休社区的背后是真正的持续护理能力，而不是持续居住权，换句话说，会费模式的背后需要完整的看护和医疗服务支撑，使老年人真正实现居家养老，而当前中国多数养老地产项目是无法达到这一标准的。

　　但如果不采用会费模式，企业就需要把大量资金长期投入到一个项目中去，这对于长期处于资金饥渴状态的中国企业来说是不现实的，因此，养老地产在中国的发展，必须先解决融资难、规模化运营难的问题。

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