解说养老地产的融资困境？

　　美国作为一个较早进入老龄化社会的国家，养老地产的发展较为成熟，其探索出来的市场细分法则，将不同自理能力的老人分配到不同类型的社区去养老，取得了很好的效果，值得我们学习。那么美国的养老社区分为哪几类呢？

　　独立居住社区

　　如果老年人能够自己独立生活，但想要居住得更安全一些，或者喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。其主要是适合年龄在55-64岁之间的活跃长者居住，即老年人们能够保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。例如日升老年人社区中心一一福克斯·希尔社区就是一所集现代化设施和安逸典雅居住环境于一体，能提供老年人独立生活环境的大型社区。该养老地产项目尽量维持有需要的老年人在社区内的独立生活，直至他们必须接受住院照顾。换句话说，社区能提供合适的支援，让老年人可以在自己的生活上获得最大的自我独立性。上述目标虽是由美国老年人社区照顾政策文件所规定的，但却真实地反映了美国强调自强、自立的文化，以及美国老年人社区照顾的目标之一；提供各种项目帮助老人做力所能及的工作，齐心协力让老人可以维持在社区内与其他社区人士的接触，并能够继续成为社区内的一份子，让老年人过其最大程度的独立自主的生活，发挥其退休后的自身价值。

　　护理居住社区

　　护理居住社区旨在为需要持续医疗康复护理、明显丧失日常生活活动能力的老年人提供服务。如果老人需要24小时护理照料，没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走，不能自己完成日常生活活动，或者到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢陛病等晴况，那么护理居住社区是比较合适的选择。护理居住社区的其它名称有：专业护理中心，康复之家，长期照料社区等。

　　护理居住社区资金支付来源有私人资金、医疗补助、长期照料保险。它是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的社区。它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的养老地产项目的护理居住社区各有专长。由于护理居住社区受美国联邦、州政府的规定管辖，护理居住社区必须满足美国联邦、各州政府的标准。例如在人员配置方面规定有专业的管理人员、注册护士、有执照的护士、心理医生、护工和其他人员。绝大多数护理居住社区都参加了美国医疗补助和医疗保险项目。

　　协助居住社区

　　协助居住是介于独立居住和护理居住二者之间的一种老年人社区照顾方式。协助居住社区适合那些需要提供日常生活活动协助，同时希望能继续独立居住，但不需要持续、固定的医疗照顾的老年人。其服务内容包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助(洗澡、进食、穿衣、行走、上厕所等)。一般这种生活方式的资金来源是：个人资金、社会保险收入补充、长期照料保险，同时美国的一些州政府还会提供一定的医疗补助。在上述的日升老年人社区中心--福克斯·希尔社区也会提供协助居住的相关服务。有别于独立居住的模式，协助居住模式只提供房屋租赁，居住者不能购买相关物业。主要原因是因为协助居住模式中将会使用到一些有助于老年人身体康复治疗的专业的设施设配。这些设施设备的价格一般比较昂贵，并不是每一位老年人或家庭能够支付得起，并且需要在具有专业资格证书的工作人员指引下操作及使用。

　　活跃长者社区

　　养老地产中的活跃长者社区是一个有年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加体育和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约55岁的活跃长者，他们大多希望住在-个有很多娱乐活动场所的社区环境中。位于弗吉利亚道明山谷的Regency社区就是以活跃长者为消费群体的典型社区。该项目由美国著名的房地产开发商，托尔兄弟公司开发并管理。Regency社区被评为"2009年全美最适合老年人居住社区"。通常类似Regency的社区是由一些能够出售给老年人居住的独栋房子、联排公寓或别墅构成。同时，社区的面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等设施及场所供社区居住者使用。老年人还可以参与到由社区提供的一系列教育课程、艺术、手工、演出等社区活动。Regency社区的负责人指出，老年人住宅是社区照顾的重要组成部分。理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，但是不-定一切包办，否则会降低老年人的活动能力、加速老化过程。因此，大小合适、坚固耐用、温暖舒适、交通方便、价格合适的住房有助于增加老年人生活独立自理的能力，而不适合的住房则将加重老年人对护理的需求。

　　持续照顾退休社区

　　不同的老年人社区之间的灵活性和变革性等需求，也促使不同形式的服务发生变化，组合成新的类型或者模式。如将养老公寓、护理居住、公共设施等集中在一起，当老年人需要增加服务项目时，不必再来回搬迁。这个设想在美国及其他欧洲发达国家已经有了一定的发展，并形成了"持续照顾退休社区"。老年人根据自身的需求和经济条件，可以选择一退休就人住不同的居住形态(包括独立居住、协助居住和护理居住等)，只要每月支付--定的服务费用后，不必再担忧护理、家政之类的烦恼。这种模式能为老年人提供从最初的退休享乐到最后临终关怀的"一站式"终生退休养老服务。它的开发周期不长，容易形成连锁经营的格局，实现规模效应。

　　养老地产项目将社区进行分类，也是对客户进行了细分，这样便于为特定的客户提供具有针对性的产品和服务，不仅能够将服务做到最贴心，而且还能大大提高服务的效率、节约人工及设施成本。

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