我国养老地产发展的关注要点?

　　国内养老地产发展时间短，还没有形成成熟可复制的运营模式，很多时候养老地产的运营模式需要根据自己的实际情况去构建，那么如何才能构建有效的养老地产模式？

　　一构建有效的融资模式

　　当前我国尚未形成一套完整的金融信用体系，还存在着一定的信任危机，尤其是在投资商与开发商之间。基于此故，继续有效地推进养老地产模式的转变关键措施之一就在于进一步完善我国的信用体系和金融体制。从而在此基础之上，深化融资渠道，尤其是扩大社会融资的比例。鉴于当前法律制度以及行业体制尚不健全，目前只有少数企业采用社会融资这种方式。近年以来，国内外各基金开始陆续进入我国房地产市场，社会融资规模和渠道进一步扩大，有望取代银行贷款成为房地产融资的主要途径。我们有必要充分吸收西方发达国家尤其是英美等国的社会融资经验，在债券融资、信托融资和其他形式的产业投资基金方面要有积极作为。

　　二打造多元运营模式

　　1、"养老文化"概念营销模式。所谓养老文化的概念营销，指的是在经营理念方面养老地产可以将健康养老、安居养老、亲情养老等文化观念引入到养老地产的项目中，以此作为养老文化的载体，并捕获老年住户的心理认同感，正是在这样的基础之上，开展养老地产项目的营销。这方面比较成功的案例之一就是上海的亲和源，在继承传统孝敬文化的基础上，亲和源主打亲情文化这张王牌，在营销方面获得了比较大的成功。从我国当前实际国情出发，可以适当拓展养老文化的内涵。传统的"养儿防老"的观念在国人心中根深蒂固，房地产开发商可以采纳一些较为生动的营销方式，向老年朋友们传达自立、自理、自由的理念，只有在广大老年人接受的基础之上，才有可能最终形成购买力。2、产业链延伸模式。就养老地产产业而言其产业链的延伸主要是指向下延伸。老年服务业:涵盖家政、餐饮、护理服务等多个行业；老年房地产业:包括养老院、养老公寓、居家养老住宅等产品的开发与经营；老年医疗保健业:包括体检、医疗、养生、理疗等特殊行业机构:老年用品业:包括生活起居、饮食保健、康乐器材等方面的老年用品生产行业；老年旅游业:含候鸟式旅游、度假式旅游、组团旅游、自助式旅游等多种形式；老年娱乐文化产业:含老年大学、老年俱乐部、才艺展示、互动体验式娱乐等业态；老年咨询服务业:含政府产业发展顾问、企业产业发展转型资讯、个人养老指导等；老年金融投资业:含保险服务业、金融理财、养老基金管理等业务。改变原来传统的房地产开发商的房产销售方式，延长养老地产开发的产业链，特别是在老年服务业、老年医疗保健业以及老年娱乐文化产业三个方面，可以使养老地产附加更大的价值，增加其后续盈利能力。3、租、售组合入住模式。第一，销售型模式。实质上就是一种传统的房地产开发项目方式，房子盖好了就向老年住户出售。这种模式的优点在于可以快速回笼资金，但是对于老年群体而言，后续服务跟不上，一旦出现了问题，就很难得到圆满解决。第二租用型模式。通过缴付一定的定金，之后按月支付租金入住老年公寓。这种方式对于开发商而言资金回收期比较长，但是对于老年住户可以享有一定的监督权，可以促使开发商的服务更加完善。养老地产开发商可以灵活使用出租或出售的模式甚至可以积极借用当前比较流行的反按揭入住模式，由此给老年住户更多选择提供更好的服务，进一步提升养老地产的运营效果。

　　三提升专业管理模式

　　1、开发商管理模式。所谓开发商管理模式，指的是养老地产项目建成以后直接由开发商担任物业管理的角色，直接为所有老年住户提供统一和个性化的服务。老年群体只需与单一的物业管理方联系即可。这种开发商管理的模式最大便利之处在于可以强化老年业主与开发商之间的沟通，能够建立起一套有效的沟通机制，进而实现双方利益的最大化。同时，采用此种模式，也有助于迅速建立起成熟的服务体系，提升服务品质和服务质量。2、专业公司管理模式。专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理。此种模式构建专业化水平高，服务体系完善，内容涵盖了生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面。此种模式操作灵活，经营便捷，服务质量高。通过专业化的分工，构建精准的专业的服务体系，提升服务品质。目前国内大多数养老地产项目采用专业公司管理模式，通过多年的实践证明，该模式具有较强的生命力和可调节性。

　　养老地产与其他房地产开发项目不同，我们需要在融资模式、运营模式和管理模式等方面对养老地产模式进行创新性地研究和实践。相信在转变经营方式，更新服务理念的情况下，养老地产不仅能实现经济效益的最大化，而且还有助于实现综合的社会效益。

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