中国文化旅游地产的四大类型

所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为文化旅游地产。在消费升级的背景下，城市的物产代表了一种新的生活方式。我国的文旅地产经过多年演变，已然由资源导向向产品导向转变、由标准化产品向差异化产品转变、由客群市场向细分市场演进。

 

目前国内的旅游地产可分为四大类型――主题游乐型、景点依托型、度假酒店型以及文旅小镇型。本文将对文化旅游地产的四大类型进行深入分析。
 

一、主题游乐型

 

利用主题公园带动配套的商业地产项目是这一派的主要模式，这一模式的领头羊是华侨城。不过，由于规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价，对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求，且资金沉淀较多，所以涉足的房企较少。

 

温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工，“观澜湖模式”即为代表。

 

典型代表：华侨城、宋城股份、深圳华强集团、长隆集团、观澜湖、海昌中国、常州恐龙园等。

 

优势：这种模式曾经一度深受地方政府欢迎，低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使得这个看起来资金沉淀较大的形态现金流很容易得到平衡。

 

劣势：必须有持续的市场热情作支撑，随着迪士尼、环球影视城等海外主题乐园进入中国，以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态的热情下降，门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都受到一定影响。

 

未来趋势： 如何持续地留住游客，用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点，融入文化秀是其中的一个必然选择;利用最新的网络与科技也是一个重要的手段，不再大而全，追求小而美。

 

他山之石：创始于1923年的沃尔特迪士尼公司，经过90多年的不断发展，现已成为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达500多亿美元的世界娱乐王国。不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套房地产项目的收入结构，迪士尼拥有源源不断的输血渠道和伦次收入 。
 

二、景点依托型

 

这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派，尝试这一“兵刃”的主力多是从传统地产领域杀过来的“土豪”。自然资源总是稀缺的。不管是动辄数十亿元的高额投入，还是数千亩的拿地规模，最关键的问题还是如何协调地产和文化旅游产业比例。

 

如何实现占用大量土地和自然资源的项目的土地集约利用?超级大盘如何避免空城现象?仅仅是城市地产简单复制为“海景房”、“山景房”还是提供一个真正的休闲度假投资产品?这对习惯于快速赚钱的传统住宅企业提出了更大的考验，如果仍然快速生产和快速销售的“三把斧子”，肯定不会长久。

 

典型代表：万达集团、港中旅集团、中坤集团、保利地产、雅居乐地产、恒大集团、中信地产、世纪金源集团等。

 

优势：通过品牌开发企业在景区周围的商业生活质量，很容易为景区和周边欠发达地区带来生机和活力。

 

短板：过分依赖住宅销售，很多山水超级大盘沦为空城;城市建筑破坏了自然景致，这种建设与破坏之间的悖论值得警惕。

 

未来趋势： 赋予自然资源更多的魅力，在原有的旅游资源之上打造更多多样性的产品，适当融入一些更和谐的体验性文化商业设施。

 

他山之石：阿尔卑斯滑雪度假区几经自然演变和规划调整， 已经有数百年历史的阿尔卑斯山度假小镇俨然一副梦幻的童话仙境。许多当地土著居民购买了私人土地产权，建造了几栋木屋别墅对外经营。全镇的别墅外观富丽堂皇。与国内不同的是，这里有浓厚的(人家独特的)滑雪文化，滑雪业态已经很发达，在一个旅游小镇逐渐成型后，滑雪的服务功能转变，形成了一个以服务为导向的文化旅游特色小镇。
 

三、文旅小镇型

 

目前，国内已经形成了安徽宏村、云南丽江、浙江乌镇等一批文化旅游古镇。良性的文旅小镇运营，应与居民市井文化浑然一体，而不该是一片没有语言的重商主义建筑。

 

在欧洲及东南亚的很多旅游小镇，多是由政府主导、企业担纲、居民参与、生态体系非常完善，相较而言，我国则更多的是地方政府与企业的一厢情愿，把握好开发节奏、保证其“有血有肉”，应是此命题的应有之义。

 

典型代表：宏村、良渚文化村、丽江、凤凰、乌镇、周庄等。

 

优势：文物遗存、特色民风民俗和悠闲的古镇生活，可以为旅游开发大大加分，不需要规模巨大的硬件投入，更多的是软性投入。在城镇化趋势下，相信会有更多特色迥异、各具千秋的文旅小镇将会被挖掘出来，市场潜力巨大。

 

短板：对于古建筑古文物、原生态民俗文化的保护会令所有开发者都很头疼，另外与本地居民的沟通也会是一个障碍，开发者如何解读、升级文旅小镇的历史文化价值对自身能力要求更高。

 

未来趋势： 产业多元化。

 

他山之石：温莎小镇是英国最著名的王室小镇，位于伦敦近郊，以温莎古堡闻名。镇上的人们生活惬意，传统英式住宅随处可见。

 

虽然街上到处都挤满了游客，但一年四季，这里的生活仍然很简单，令人愉快。街旁购物区的商品琳琅满目，累了的话就到泰晤士河畔的咖啡馆或小酒吧歇歇脚，或者漫步于温莎公园的绿地与森林之中度过一个国王般的闲适下午。
 

四、度假酒店型

 

正如度假酒店一般，解决的是旅游度假最基本的住宿问题，在其他三个模式中也常常包含。但不同于传统田园综合体开发的盈利模式，这类度假酒店并不通过其他类型地产项目来弥补经营缺口，更多在于产业链各个端点的交易，实现独立生存发展，这如同弓弩一样，自成一派。在不久的将来，这种产品集中的爆发可能会导致分时度假酒店的积极产权交易活动。

 

典型代表有今典集团、复星集团、阳光100等。

 

优势：有别于传统度假酒店可以满足的基本居住生活需求之外， 这类产品有更多的度假、艺术、文化元素在里面，拍卖、博彩、会议、影视等多样的收入渠道和灵活的租售方式，使得企业不需要再进行住宅开发即能保证收益，在跑马圈地的旅游高峰期实现了小而精的成功。

 

短板：长期经营的能力、耐心和整合综合资源的能力极高，特别是自负盈亏所带来的财务压力不容忽视，许多传统的房地产企业往往难以忍受。此外，文化差异和经济发展周期等因素很容易影响该模型的稳定性。

 

未来趋势： 金融化的操作是必然趋势，如与金融产品的结合、酒店产权交易等，这类高端度假酒店必须瞄准全球市场，走向海外也无可避免。

 

他山之石：以交换房间使用权以实现低成本的旅行目的分时度假模式，以开发为主的分时度假网络公司，如SUNTERRA公司，不但经营交换业务，而且自己开发并销售产权酒店，赢得了极大的社会反响与拥簇。