我国康养地产行业的风险与机遇

随着国家各项养老产业政策的纷纷出台，未来康养地产行业将从自由生长模式切换到规范发展阶段。在“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合”的发展大框架下，老年人口及高净值人群的逐步增加，为康养地产提供了庞大的潜在客户。然而，行业依然存在诸多不确定因素，且尚未形成清晰的盈利模式。整体而言，老龄化已成为不可逆的社会趋势，康养地产作为整个养老行业的支柱之一，未来发展机遇可期。

 

康养地产行业的风险
 

1市场风险

 

虽然康养地产行业日益火爆，但其面临的市场风险依然严峻。

 

一是受传统孝道思想的影响，居家养老模式的主流地位难以撼动。当下老年人的价值观以提倡节俭为荣，接受高消费型的康养地产模式需要一定的时间。

 

二是康养地产的主流消费群体是高净值老年群体及其家庭，又可总结为“高干、高知、高管”等领域的老年群体。虽然我国老年群体庞大，但能满足高净值或“高干、高知、高管”要求的老年人口数量较为有限。特别是前期市场推出的康养地产产品已经消化了一部分客群，将给未来集中面世的康养地产产品带来新的挑战。

 

2经营风险

 

就回报周期而言，康养地产行业的投资回报周期较长。国内第一家养老社区公司亲和源运营13年后，才实现首次盈利。万科推出的养老项目至今仍未实现盈利。行业龙头泰康集团董事长陈东升也曾明确表示，“一个成熟的养老社区做到收支平衡需要6～8年，真正实现盈利要8～10年的时间”。从投资回报率来看，目前国际高端康养地产的平均投资回报都不超过10%。

 

康养地产行业的机遇
 

1高净值人群及2+1+4家庭结构带来的新机遇

 

中国日益增长的高净值人群家庭将为市场注入新的活力。《2018胡润财务报告》显示，2018年中国千万元净资产的家庭数量超过200万，总资产较2017年增长6.4%，人群的平均年龄为40岁。这些高净值人群的父母大多已超过65岁。为父母提供优质的晚年生活或将成为高净值家庭的新时尚。

 

同时，随着第一代独生子女的父母开始步入老年，2+1+4结构的家庭(即两个成年人+一个小孩+四个老人)的负担愈发沉重，这一严峻的现状，也许会改变当下9073的养老模式(90%家庭养老，7%社区养老，3%机构养老)。相信未来会有越来越多的老人走向社区养老及机构养老。

 

2多源发展、医养结合带来的新机遇

 

随着老年群体对自身健康关注程度及科学养生观念的普及，“医养结合”将为老年地产带来新的卖点。

 

康养地产应积极整合养生及医疗资源，为老年群体提供持续的日常保健、被动运动、中医康复、养老护理及其他服务，优化老年群体的入住体验，使得老年群体在安居的同时，能增进健康、延年益寿。

 

全球养老地产行业的发展趋势

 

在未来，全球养老地产行业将呈现以下发展趋势：

 

1 规模化。随着养老理念的不断加深，很多地产开发企业都会将项目的开发和建设朝着住宅和相关服务的统一规范化的方向进行发展，从而实现规模化发展。

 

2 郊区化。这是综合考虑养老地产的综合环境和所选地址的成本支出等因素，郊区相对城市中心繁华地带来说的造价低且环境质量较好，所以这将是全球养老地产未来发展的一个主要方向。

 

3 科技化。随着全球科学技术不断地发展和进步，养老地产也将会引进先进的科学技术为老年人群体提供更加优质的服务。同时，科技化的管理也能够给将养老地产项目管理工作变得更加简单，进而降低运营成本、调低市场价格，便于覆盖更多老年人群。

 

4 丰富化。全球各国养老地产市场中的竞争是日益激烈的，为了保持企业自身的核心竞争力，很多养老地产开发企业都会将产品功能设计地越来越丰富，这样可以更好地满足老年人群体的各种不同的需求，这也是全球养老地产行业未来发展的一种趋势。