本项目位于自然条件优越，京郊最适宜生态旅游的区县之一——延庆。项目地具有良好的区位和交通优势，周边名胜景区集中，距八达岭景区：11.3公里，离野鸭湖景区仅8.8公里，和龙庆峡景区只有19公里远，到延庆县城才8.1公里，项目地可以与它们进行“联动开发”。与周边自然风景相比，项目地可考虑增设一些室内的休闲娱乐项目，形成“差异化”。距繁华的北京城约79公里，八达岭高速两个出口可到达本项目地，分别于项目地内部五处出入口相连。给客源提供了完善的交通环境。

经过山合水易诸位专家多次的现场考察和对本项目的地理区位、经济区位、交通条件、自然条件、行业背景、经济发展现状、市场需求情况、生态环境容量、游客规模、相关规划、政策等都进行了细致而全面的分析，专家总结了该项目的初步结论：通过对项目地的区位以及交通分析，及其周边地区，可将辐射影响区域定位为北京。通过对项目地的区位、交通以及旅游资源进行分析，项目地可以与周边的景区资源进行整合，策划休闲度假产品，进行差异化打造。通过对京郊的旅游度假产品进行类比，我们将产品定位为中高端休闲度假产品，同时增加休闲活动的多样性和丰富度。通过分析，中国的葡萄酒市场存在较大的发展空间，但是北京周边的葡萄酒庄数量并不多，因此，该项目的开发符合市场需求。项目开发过程中需注意建筑形象和景观形象等人工环境的塑造，增加项目地的吸引力。

策划定位——

市场定位：

第一，北京地区人口收入构成对休闲度假游的影响

从收入水平来划分,北京的人口可分为四大部分：贵族阶层、白领阶层、工薪阶层、其他阶层。

贵族阶层所占比例小(10%)，但这部分人休闲度假的机会大，休闲时间长，消费豪华。

白领阶层占47%，这部分人工作强度大而业务往来少，工作应酬少，休闲度假机会大。

工薪阶层占24%，受收入水平的影响，其观光旅游几率大，休闲度假的几率小，消费处在经济实惠的低端档次。

其他阶层占19%，主要包括农民及无业人员等收入较低的社会成员，受经济条件的约束，这部分人休闲度假的可能性小。

第二，度假产品对休闲度假游的影响

目前京郊休闲度假产品开发处于极端化，中端休闲度假产品的开发基本处于空白，高端休闲度假产品虽有少数，但仍不能满足高端群体休闲度假的需求，中高端的度假产品开发存在开发空间。

所以将目标人群定位在北京对红酒有喜好、有巨大消费能力的高级白领和金领阶层。满足客户他们希望远离城西喧嚣，渴望绿色，渴望自然，渴望放松，渴望休闲的需求。

第三，目标人群特性

本项目锁定的人群目标是“城市贵族和白领阶层”，他们生活在繁华的都市，总是在为工作而忙碌着，却忘记了享受生活。然而他们有很强的高雅意识、对高品质生活的强烈渴求、寻求圈子化的认同感、群体的归属感等，本项目恰好满足了他们享受生活的这种情调，浪漫的、优雅的、时尚的。

功能定位：

山合水易的专家经过多次的头脑风暴和激烈讨论，反复的推敲，对市场进行细致的分析，最后将该项目定位是“以葡萄和葡萄酒文化为主题的精品度假庄园”，针对的是北京的高级白领和金领阶层。对市场进行了细分，功能自然就有了明确的定位，该庄园项目主要功能有，展示葡萄和葡萄酒文化、休闲度假、社交聚会会议接待、名酒品鉴、参观游览、教育培训、娱乐购物等。

风格定位：

山合水易的专家经过对目标人群的性格分析，消费能力分析后得出，针对贵族阶层，他们心里需求是回归自然，优雅低调。所以，整体基调是“生态回归”细节打造上“优雅格调”。

产品结构：

根据目标人群特性，客户的喜好，以及今后休闲方式的发展趋势，专家为该项目的产业结构做出了很全面的考虑，充分为酒庄今后的发展和经营做了思考。将该酒庄主要分成五大板块。它们分别是：

(1)酒文化休闲区(中心区)：拥有酒堡、地下酒窖、葡萄酒品鉴室、红酒文化博物馆、中西餐厅、客房、爵士慢摇吧、会议室、阅览室、茶室、

室内健身房、棋牌室、雪茄吧、音乐演出等内容。

(2)房车帐篷露营区：房车营地、帐篷营等。

(3)生态休闲区：有机蔬菜种植采摘、四季水果采摘、葡萄采摘、垂钓、野餐、烧烤、设施农业、儿童游乐等。

(4)运动休闲区：迷你高尔夫、羽毛球场、乒乓球场、网球场等户外运动设施等。

(5)木屋度假区：水边木屋、林下木屋、垂钓平台等。

该项目功能分区图

项目总平面图

项目标点图

为方便有闲余时间的客人欣赏周边美景，项目地：

1、配备往返于周边龙庆峡景区、八达岭景区、野鸭湖景区的大巴车;

2、规划设计通往野鸭湖景区的自行车道。

分区产品介绍——

在红酒中心区的主题建筑是酒堡，酒堡中的产品有：温泉SPA、红酒展示区、餐厅、客房、慢摇吧、桌球室、阅览室、茶室、健身房、瑜伽室、雪茄吧、品酒室、会议室等。酒堡建筑风格采用原生态基调、与石材相结合。

酒堡外型图

在酒庄中心区，重点体验的是红酒文化。开发有葡萄酒养生、葡萄酒文化体验学院、企业专属葡萄酒文化基地、各类沙龙、酒会、社交俱乐部、葡萄酒品鉴会、葡萄丰收节、酿酒体验等主题产品

在酒庄中心区，重点体验的是红酒文化。开发有葡萄酒养生、葡萄酒文化体验学院、企业专属葡萄酒文化基地、各类沙龙、酒会、社交俱乐部、葡萄酒品鉴会、葡萄丰收节、酿酒体验等主题产品。

在酒庄中心区，重点体验的是红酒文化。开发有葡萄酒养生、葡萄酒文化体验学院、企业专属葡萄酒文化基地、各类沙龙、酒会、社交俱乐部、葡萄酒品鉴会、葡萄丰收节、酿酒体验等主题产品。

红酒文化休闲区：

酒堡：在酒堡内设置品牌红酒展示区，汇聚世界主要产 酒国知名品牌以及新兴庄园葡萄酒，吸引葡萄酒 爱好者参观消费。

温泉spa:充分利用场地温泉资源，将“红酒”和“温泉”结合，设置红酒温泉SPA项目，游客在这里尽情享受“酒泉”的同时，还可以品尝一杯甘醇的红酒。

客房：在酒堡内设置客房空间，满足酒庄来访客户较多时的住宿需要。

中西餐厅：在酒堡内部设置中西餐厅，满足不同口味客户的需要，同时研制一些与葡萄和葡萄酒有关的美食，使客户享受到独特的舌尖体验。

红酒文化体验区：

葡萄酒养生：利用葡萄酒的养生特性，开发葡萄酒美食、葡萄籽美容、葡萄精油SPA等系列葡萄酒养生产品。

葡萄酒文化体验学院：提供最时尚的文化培训，最实用的礼仪教学，让您体验高端人群的生活方式，带您步入理想的生活!以品鉴、学习葡萄酒文化为主的体验学院，具有一流的国际教室以及齐全的配套设施，提前预定根据培训对象设置不同的课程。

葡萄酒品鉴会：举行不同主题的葡萄酒品鉴会，如不同品牌的红酒发布会、葡萄酒爱好者品鉴会等其他形式的品鉴会。让与会嘉宾与美酒零距离接触，更重要的是获得了对葡萄酒知识、葡萄酒所蕴含文化的一种理解，在享受美酒的过程中实现与享乐生活零接触。

规划策略——

1 >四季活动策划

春夏：有机蔬菜种植采摘;大棚采摘;户外运动设施;房车、帐篷营地;温泉;木屋垂钓;野外烧烤;儿童游乐。

秋天：鲜食葡萄采摘;有机蔬菜种植采摘;大棚采摘;户外运动设施;房车、帐篷营地;温泉;木屋垂钓;野外烧烤;儿童游乐。

冬天：温泉;大棚采摘。

2 >“5+2”模式策划

对于酒庄的运营要充分考虑到季节性以及工作日的人群吸引问题，策划具有不同特点、不同体验类型的项目结合。

“2” ：

红酒主题活动：红酒品鉴会、红酒沙龙、红酒推介会、葡萄酒节等，吸引爱好红酒的人群。

休闲娱乐活动：通过组织一些业余赛事、各类沙龙、酒会、体验有机厨房、户外露营、生态采摘等活动吸引人群。

教育培训活动：酒庄内部组织不同类型的培训班，如酿酒培训班、品酒培训班、调酒培训班、利益培训班、烹饪培训班、茶艺培训班等。在周末可吸引单身青年男女会员，为他们的社交活动提供载体，课程提前接受预约。

"5" :

公司商务活动：公司会议和商务宴请，如年会、庆典、行业峰会、答谢宴会等，酒庄可以提供转车接送。

教育培训活动：酒庄与一些企业积极展开合作，可作为企业的培训基地。

3 >经营管理模式

4 >经济技术指标

本酒庄规划设计方案在很短的时间内就完成的，是为了赶上甲方的工作进度，后面的工作还在不断地完善和深化中。在与甲方多次对接和交流会上，甲方的负责人对本方案感到非常满意，并提出了诸多意见，我们在考虑实际情况以后进行了筛选，并酌情采纳，以求达到甲方的实际需求，将项目做得更完美，取得更高的经济效益和更好的社会效益。

本方案中最大的亮点就是联动式发展和差异化竞争，一方面，联动：在于与周边景区合作共赢，资源共享，基础设施共享，市场共享，联合发展，优势互补，共同进步，带动整个区域的经济提升。另一方面，差异化：在于与普通市场的产品形成差异化，对于大市场来说是定制化的服务产品，避免同质化;对区域市场来说，与周边景区的产品差异化，更有利于合作，避免白热化、同质化的竞争，在规划区内设置了不同爱好者的游乐项目，满足不同爱好者的需求，留住客人。

本项目旨在打造北京市高端的白领和金领客户的休闲场所，定位非常明确，竞争策略妥当，我们有信心把本项目打造成京郊休闲市场中的经典之作，塑造成京郊葡萄酒主题文化精品度假庄园。